Reserva ad referendum - Seña - Ds Ps

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Reserva ad referendum - Seña - Ds Ps

Notapor pedro_chula » Dom, 11 May 2008, 04:53

Les planteo este caso que me resulta muy complicado de como resolverlo.
Se los divido en 6 etapas:

1) Mi cliente se presente a una inmobiliaria y firma en el mes de Septiembre del año 2007 un "RESERVA AD REFERENDUM" por una propiedad. En dicha papel "reserva" consta que entrego la suma de 2000 Dolares, y que se fijo el precio de la operacion en 50.000 Dolares. Asimismo que en caso de que el Vendedor acepte la propuesta de compra, se firmaria en 10 dias el Boleto de Compra Venta respectivo. Para el supuesto caso de que el vendedor no acepte la propuesta en los proximos 7 dias la inmobiliaria devolveria el dinero.

2) Resulta que a los 7 días la Inmobiliaria se contacta con mi cliente y le dice que los vendedores ACEPTARON la propuesta pero que debia reforzar la "RESERVA AD REFERENDUM". Atento esto mi cliente va nuevamente a la inmobiliaria y entrega 3.000 Dolares más, y se firma otro papel de "Reserva ad Rereferendum" identico al anterior, donde consta que entrego este dinero más el que habia entregado antes (Dolares 2000 + 3000), como asi tambien el precio convenido (Dolares 50.000), y que la escritura traslativa de dominio se firmaria dentro de los 30 días en la oficina del escribano XXX (no pongo el nombre pero el papel de reserva si lo dice). La inmobiliaria le dijo en dicho momento a mi cliente que no era necesario firmar el boleto ya que en 30 dias iban a firmar la escritura en la oficina del escribano XXX que era un hombre de confianza de los vendedores.

3) Paso el tiempo y nunca se firmo nada. Mi cliente se contacta con el escribano y se entera de que la propiedad esta a nombre de una sociedad, que se estan saneando los papeles pero que pronto se escrituraria.
Inmediatamente llama a la inmobiliaria y afirmativamente le dicen que el vendedor en realidad tiene un Boleto de Compraventa certificado, que la propiedad estaba a nombre de una sociedad y que estaban saneando papeles en IGJ para poder escriturar.

4) En el mes de Diciembre mi cliente va a la inmobiliaria (cansado de hablar telefonicamente) y le dicen que los papeles se estaban haciendo, que tenga paciencia o que si queria, que le devolvian el dinero que entrego, y que cuando esten los papeles iba a ser el primero al que le iban a avisar para tener la prioridad de compra. Igualmente que era una lastima, ya que habia esperado tanto, y por hay en dias ya estaba todo listo para firmar. A lo cual mi cliente les manifesto que preferia esperar, ya que si sacaba ese dinero, la vendedora podría modificar el precio de venta, y atento a que todo habia aumentando preferia esperar a que se terminen los tramites de saneamiento de documentacion.

5) Transcurren 5 meses y la inmobiliaria le avisa a mi cliente que el vendedor tendria los papeles saneados en una semana, asi que se podria escriturar proximamente, pero que habia un INCONVENIENTE: No podian venderle en el precio pactado, ya que la operacion no les convendria, ya que habian gastado dinero en ordenar la documentacion, asi que si queria continuar con la operacion debia hacerse por 60.000 Dolares (10.000 Dolares mas de lo pactado). Asimismo le dicen que sino, le devolvian el dinero que habia dejado como reserva. Mi cliente les pidio que como minimo le devuelvan ese dinero y otra cantidad similar en concepto de indemnizacion (ya que creia haber dejado una seña). La inmobiliaria le dijo que no era seña, en virtud de que los vendedores nunca habian aceptado la propuesta, razon por la cual jamás firmaron el documento de "Reserva ad Referendum", ya que tenian miedo de firmar algo y no poder cumplirlo.

6) Por ultimo, se reunen las partes (inmobiliaria, comprador, vendedor) y el vendedor le dice a mi cliente que en realidad si aceptaron en un principio, pero como no se pudo hacer a los 30 dias la escritura, despues dejaron de aceptar, y que no habian firmado nada por las dudas. La inmobiliaria plantea que si habian aceptado de palabra, pero no quisieron firmar, que eso se lo habian querido transmitir a mi cliente pero que evidentemente no utilizaron las palabras correctas, o no se supieron explicare bien...

LAS DUDAS SON LAS SIGUIENTES: Que puedo hacer? Reclamo Seña? Reclamo Ejecucion de Contrato? Reclamo Daños y Perjucios? a quien reclamo?
O sea, es obvio que la vendedora habia aceptado, de hecho designo escribano, y este pidio certificados...
Tengamos en cuenta que la propiedad en disputa vale al dia de hoy 60.000 Dolares
pedro_chula
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Notapor dies a quo » Dom, 11 May 2008, 09:50

En principio a la reserva no le es aplicable lo dispuesto en el art. 1202 para la seña; en todo caso si la reserva es "ad referendum" el corredor inmobilario no estaría obligando al vendedor a menos que este preste el ok para cerrar el negocio (conf. Kiper pag. 142, Juicio de Escrituración)...Pero en tu caso, al reforzar la reserva, si se firmó otro documento donde el vendedor aceptó la oferta, se fijó un precio de venta final y fecha para escrituración (conste que el vendedor lo tiene que haber hecho), en vez de una reserva sería un mal disimulado boleto. Esta bien lo que decis de la aceptación obvia...pero si esta firmada...sino es materia de prueba (v. art. 1161 y 1145 del Cod. Civil) Reitero que siempre tiene que haber intervención del vendedor, xque sino te tendrías que dirigir contra la inmobiliaria....Te transcribo cierta jurisprudencia a favor....

Respecto de su diferencia con la seña dice la jurisprudencia:

"Con respecto a los actos que las partes han denominado reserva, no es posible acordarles lisa y llanamente los efectos de la seña respecto del contrato de compraventa, pues la palabra "reserva" no es modo alguno equivalente a "seña" y la interpretación de sus efectos no surgirá entonces de la ley (art. 1202 del Código Civil), sino de la voluntad de las partes expresadas en el contrato.La denominada reserva o reserva de compra no es lo mismo que el boleto de compraventa, ni tiene igual eficacia jurídica, dado que recién con este último se crea el nexo jurídico entre el candidato a la compra y el vendedor, salvo que en el acto que instrumenta la reserva se encuentren reunidos de manera inequívoca los elementos esenciales de la compraventa (CNCiv, Sala I, 19/10/92 "Emparan de Savoia c. Rivero Duchesnois")

Respecto a cuando deja de ser reserva (criterio excepcional)
"Cuando en el documento en que se concreta la pretendida reserva tiene los recaudos básicos del pacto -partes, precio, forma de pago, fecha de escrituración, de la entrega de posesión, etc, se convierte en un verdadero boleto, excediendo el marco de preboleto o simple reserva...
"Cam. CivyCom, Mar del Plata, Sala I, "Esteban, José c. Appia Argentina s. escrituración)

En mi opinión si los documentos que tenés consta la aceptación por el vendedor, podrías optar por intimarlo a escriturar y recibir saldo de precio bajo apercibimiento del art. 1202 CC -seña doblada- al vendedor y agarrarte que la reserva es una seña con principio de ejecución...
Ah, si tenés algun documento donde consta que la guita la recibió el...tanto mejor....de ahi la aceptacion de la oferta...

Para mayor seguridad, y digo yo, sino consta la aceptación de la oferta (siempre hablando del vendedor y para que no te resulte trajinosa la prueba de la aceptación) intima la inmobiliaria que te informe si entrego el dinero al vendedor, bajo apercibimiento de retencion indebida...PUFF..me canse de escribir...pero siempre gual espera mas respuestas del foro...
SUMMUN IUS SUMMUN INIURIA
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dies a quo
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Notapor Mordisco » Dom, 11 May 2008, 12:00

Yo tengo mucha experiencia en este rubro y coincido con dies a quo, muy completa la explicación.-
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Notapor COLUMBO » Dom, 11 May 2008, 12:25

Ademàs, el error del comprador fue aceptar la designaciòn del escribano por parte del vendedor.
Es el comprador quien designa escribano para verificar precisamente el estado de transferibilidad del bien.
Fijate de haber tomado este recaudo, tal vez ni siquiera hubiera reforzado la seña y perdiido su tiempo, o por lo menos hubiera reforzado como seña a cuenta de precio y asì si el vendedor se hubiera visto obligado a respetar las condiciones del precontrato.
Eso pasa, por no consultar a un abogado antes de encarar una operaciòn de cierta magnitud..... :wink:

Saludos

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Notapor Mordisco » Vie, 23 May 2008, 20:02

Paso a continuacion un fallo bastante interesante


Conducta Reprochada: Infracción al artículo
19 por incumplimiento de los términos, plazos,
modalidades y condiciones en el servicio de
agente inmobiliario.


El Caso de Administración Etcheverry & Asociados1.

La firma Administración Etcheverry &Asociados de Pedro Celestino Etcheverry fue sancionada en marzo de 2004 por infringir el artículo 19 de la Ley de Defensa del Consumidor, N° 24.240 al incumplir con los términos, plazos, modalidades y condiciones verificadas en el servicio de agente inmobiliario que prestara la citada entidad.

La Norma Artículo 19 de la Ley Nº 24.240. “Modalidades de Prestación de Servicios. Quienes presten servicios de cualquier naturaleza están obligados a respetar los términos, plazos, condiciones, modalidades, reservas y demás circunstancias conforme a las cuales hayan sido
ofrecidos, publicitados o convenidos”.

Los Hechos.

El expediente se inició en virtud de la solicitud de arbitraje de consumo, luego devenida en denuncia (al rechazarse esa instancia) por parte de un
particular contra la imputada. En dicha solicitud se indicaba que se abonó la suma de dos mil dólares estadounidenses (U$S 2.000) en concepto de reserva de compra de un inmueble. No habiendo sido aceptada la propuesta por el vendedor y

1 Disposición DNCI N° 207/2004, de fecha 11 de marzo vencido el plazo para la escrituración, dicha suma no habría sido devuelta por la imputada, quien actuaba como agente inmobiliario. Producida la prueba se imputó a la firma Etcheverry & Asociados por infracción al artículo 19 de la Ley Nº 24.240}, toda vez que no había devuelto las sumas abonadas en concepto de reserva, al tiempo que tal
comisión sería superior al 1,5% que establece la Ley Nº 24.241, para este tipo de operaciones.

La Defensa.

La imputada alegó respecto a la primera cuestión que se había acordado suscribir la escritura traslativa de dominio en una fecha tardía respecto de la originariamente pactada, con lo cual no había incumplimiento de ningún tipo. Con relación, a la segunda cuestión, esto es a la imputación sobre el monto (1,5% de la Ley Nº 24.241), el mismo no había sido aplicado pues la operación no había sido realizada.

La Sanción2.

La Autoridad de Aplicación al decidir la cuestión consideró los dos planteos: (i) aquel relativo al incumplimiento en los plazos y modos de cumplimiento de la obligación contraída y (ii) el relativo al monto de la
comisión. Con relación al primero, entendió que de la prueba producida en el expediente surgía que se había pactado una escrituración directa dentro de un plazo determinado (12 días corridos desde la realización de la reserva) y que se venció el plazo con creces por lo que se han incumplido los términos, plazos y condiciones

Temas del Consumidor establecidos, configurándose la infracción contemplada en el artículo 19 de la Ley. Con relación a la segunda cuestión, asiste razón a la imputada toda vez que en tanto al no haberse celebrado la operación, no se ha percibido comisión alguna que permita tener por acreditada la existencia de infracción alguna. Por los argumentos expresados la Dirección Nacional de Comercio Interior sancionó a la firma Etcheverry & Asociados con una multa de $ 3.000, por infracción al artículo 19 de la Ley Nº 24.240, en tanto incumplió con los términos, plazos, modalidades y condiciones establecidas oportunamente. Asimismo como sanción accesoria, se impuso el deber de publicar la parte dispositiva de la Resolución condenatoria en un diario de mayor circulación conforme lo establecido por el artículo 47 de la Ley de Defensa del Consumidor.
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Notapor pedro_chula » Sab, 24 May 2008, 15:29

Antes que nada quiero agradecer a todos lo que me fueron orientando.
Igualmente les queria comentar, que en el caso de mencion, le envie CD a la inmobiliaria a los fines de que informe datos de los titulares de dominio de los vendedores, y me contesto que los vendedores jamas acepataron ni suscribieron la reserva, y que dicha situacion ya la habian comunicado verbalmente a mis clientes (obviamente terrible mentira). Igualmente informaron datos de los vendedores.

Mi duda es la siguiente: Puedo iniciar Ds y Ps a la inmobiliaria por retencion endebida? Lo raro es que hable con el escribano y los vendedores y me dicen que ellos no firmaron nada, que en principio aceptaron, pero como vieron que se demoraron los papeles ahora no quieren vender por esa plata, pero que igualmente jamas firmaron aceptacion alguna.
El escribano me dice que les certifico papeles para sanear la sociedad pero que sabe que no aceptaron.
pedro_chula
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Re: Reserva ad referendum - Seña - Ds Ps

Notapor natarosse » Jue, 05 Jun 2014, 17:52

Tengo un problema similar: resulta que se firmo una reserva ad referemdum (por el plazo de 30 días) y a mi cliente le comunican telefónicamente (la inmobiliaria interviniente) que la otra parte acepto y firmo, llevando incluso la documentación al banco (porque mi cliente tenia un crédito). En una de las clausulas la reserva preveía que en caso de aceptarse y luego arrepentirse el vendedor debería abonar otro tanto de la reserva (aunque no menciona la palabra seña). pasados los 30 días de la reserva se le indica a mi clienta que se cae la venta y que pase por la inmobiliaria a tener una charla con el vendedor. La reunión se realiza y el vendedor dice que se arrepiente por hechos ajenos a él y que no firmo nunca la reserva por lo que se niega a devolver otro tanto del valor de la seña que si se devuelve (supuestamente le había hecho firmar la inmobiliaria). Primeramente intime a la inmobiliaria reclamándole la otra parte de la seña, a lo que me alega que nunca se refrendo la reserva (mentira porque es la inmobiliaria la que acerca la documentación al banco) a lo que alego que existió un principio de cumplimiento de contrato. Esta claro que debo ir en contra de la inmobiliaria por daños y perjuicios alegando su mala praxis, pero mi pregunta es ¿intimo al vendedor o dejo que la misma inmobiliaria lo traiga a juicio?, esto es porque pienso alegar el principio de cumplimiento de contrato, ya que tengo un expediente por un crédito en el banco, en el cual existió una tasación por parte de la entidad bancaria a fin de probar que el contrato se acepto tácitamente.
desde ya gracias
natarosse
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