Edificación en fundo ajeno. Enriquecimiento sin causa

[jeanvaljean02]

Una persona fue desalojada de un inmueble que le era ajeno, pero sobre él había edificado una casa. La edificación la hizo en 1992, fue desalojada en 2007, se la consideró en el expediente de desalojo como una tenedora precaria (comodataria) sin contrato escrito. Necesito saber si su acción contra el titular de dominio del terreno por enriquecimiento sin causa está prescripta o no. Si se cuenta desde 1992 (fecha de la edificación) ya prescribió por la prescripción general de 10 años, pero si se cuenta desde 2007, no prescribió.
Espero respuestas, gracias!!!!
JV

[Mordisco]

Art. 589. Si hubiere mejoras o aumento, que con su dinero o su trabajo, o con el de otros por él, hubiere hecho el deudor que hubiese poseído la cosa de buena fe, tendrá derecho a ser indemnizado del justo valor de las mejoras necesarias o útiles, según la avaluación que se hiciere al tiempo de la restitución, siempre que no se le hubiese prohibido hacer mejoras. Si las mejoras fueren voluntarias, el deudor aunque fuese poseedor de buena fe, no tendrá derecho a indemnización alguna. Si el deudor fuese poseedor de mala fe, tendrá derecho a ser indemnizado de las mejoras necesarias.
Art. 2.440. El poseedor de mala fe tiene derecho a ser indemnizado de los gastos necesarios hechos en la cosa, y puede retenerla hasta ser pagado de ellos. De este beneficio no goza el que hubiese hurtado la cosa.
Art. 2.441. El poseedor de mala fe puede repetir las mejoras útiles que hayan aumentado el valor de la cosa hasta la concurrencia del mayor valor existente. Estas mejoras son compensables con los frutos percibidos o que hubiere podido percibir. Pierde las mejoras voluntarias, pero puede llevarlas, si al hacerlo no causase perjuicio a la cosa.

CIVIL Y COMERCIAL - ACCIONES REALES REIVINDICACION-EFECTOS-DERECHO DE RETENCION-MEJORAS UTILES Y NECESARIAS

El crédito es compensable con las mejoras útiles por las que el poseedor de mala fe tiene derecho a ser indemnizado, pudiendo retener la cosa hasta ser pagado de ellos. Disidencia Dr. Staib: Discrepa en cuanto a la indemnización por gastos y mejoras hechas en la cosa atento la falta de conexidad entre el crédito y la cosa, y a la falta de prueba que acreditasen la existencia de las mejoras, pues, el titular de la retención debe tener un crédito contra el propietario de la cosa cierto y exigible, aunque no sea líquido, cuya existencia debe demostrar.

PéREZ, IRIS C/ DANIEL GORDILLO S/ ACCIóN DE REIVINDICACIóN (Nº Fallo 96190118)(Nº Expediente 22192)(Ubicacion S074-201)
Mag. : BARRERA-STAIB-GARRIGOS - 03/04/96 - TERCERA CáMARA CIVIL CIRCUNS.: 1

MEJORAS - POSEEDOR DE BUENA FE. MEJORAS - POSEEDOR DE MALA FE. REIVINDICACION - INDEMNIZACION POR MEJORAS.

El art. 2441, junto con los arts. 2427 y 2440 , del C.C. regulan el régimen de las mejoras cuando existe conflicto entre el derecho real de dominio por una parte, y la posesión por otra. Triunfante la acción de reivindicación, el poseedor de mala fé recibe un tratamiento diferente del deudor de mala fé, ya que aquél tiene derecho a reclamar las mejoras útiles que no se hubiesen compensado con los frutos percibidos o que se hubiesen podido percibir.

CCI Art. 2441 ; CCI Art. 2440 ; CCI Art. 2427

SCBA, Ac 34302 S 24-9-85, Juez MERCADER (SD)
Toral, Alcides M. c/ Bartolomei, Renato y otro s/ Cobro de pesos
AyS 1985-II-746 - JA 1986-III, 200 - DJBA 1986-130, 229
MAG. VOTANTES: Mercader - Negri - San Martín - Martocci - Cavagna Martínez

SCBA, AC 75946 S 15-11-00, Juez HITTERS (SD)
Naveira, Alfonso R. c/ Michel, Pablo C. s/ Reivindicación
DJBA 159, 293
MAG. VOTANTES: Hitters-de Lázzari-Negri-Laborde-Pisano

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MEJORAS - POSEEDOR DE MALA FE.

Si ha sido acreditada en autos (arts. 375, 456, 474 CPC) la efectiva realización por la reconviniente, de las obras que valorizaron el inmueble (art. 163 inc. 5º CPC), asiste a ésta el derecho regulado por los arts. 2588 al 2590 CC caso en el cual según la modificación introducida por la ley 17.711 al art. 2589, debe el actor "el mayor valor adquirido por inmueble" por ser de mala fe quien efectuara las obras. Solución que reposa en el principio del enriquecimiento sin causa, aplicable aun cuando se trate de simples mejoras.

CPCB Art. 375 ; CPCB Art. 456 ; CPCB Art. 474 ; CPCB Art. 163 Inc. 5 ; CCI Art. 2588 ; CCI Art. 2589 ; CCI Art. 2590 ; LEY 17711

CC0000 PE, C 970 RSD-26-94 S 17-5-94, Juez IPINA (SD)
Prodam s.A. c/ Ascensio, Arnaldo y/o cualquier ocupante s/ Desalojo
MAG. VOTANTES: IPIÑA-GESTEIRA-LEVATO

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CIVIL Y COMERCIAL - MEJORAS NECESARIAS Y UTILES POSEEDOR DE MALA FE-CONCEPTO-POSESION VICIOSA-DERECHO DE RETENCION POR LAS MEJORAS EN EL INMUEBLE

Se considera en materia de inmueble que un poseedor es de mala fe cuando carece de justo título, ya que tal circunstancia excluye la creencia, sin duda alguna, de ser el exclusivo propietario de la cosa. Pero ello no implica calificar a la posesión de viciosa, en tanto ésta implica que el inmueble haya sido adquirido por violencia o clandestinamente, ni precaria cuando se tuviese por un abuso de confianza. Si la posesión no es viciosa, el poseedor goza del derecho de retención con respecto a las mejoras necesarias y útiles.

JURY, JORGE ENRIQUE C/ ALBERTO JURY Y OT. S/ ORDINARIO (Nº Fallo 96190090)(Nº Expediente 129095)(Ubicacion S089-001)
Mag. : VARELA DE ROURA-CASO-MARZARI CESPEDES - 15/10/96 - SEGUNDA CáMARA CIVIL CIRCUNS.: 1

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REIVINDICACION - INDEMNIZACION POR MEJORAS. MEJORAS - POSEEDOR DE MALA FE.

Respecto de las mejoras, cabe adelantar que las reivindicadas ejercitaban una posesión de mala fe, ya que no hay elemento alguno que pudiese dotar de razonable fundamento a la aprehensión de esa parte del inmueble. La buena fe exige una convicción sobre su legitimidad que no admite dudas lo que, naturalmente no es el caso. Por lo expuesto, entiendo que las reivindicadas tienen derecho a repetir las mejoras útiles que hayan aumentado el valor de la cosa hasta la concurrencia del mayor valor. (art. 2441 del Código Civil). El mejorador no puede obtener beneficio sino resarcimiento, lo que es congruente con el principio de que la única obligación del propietario es no enriquecerse con lo ajeno.

CCI Art. 2441

CC0002 LZ 16377 RSD-39-97 S 18-3-97, Juez LUGONES (SD)
Denesiuk de Souto E.y otro c/ Luccisano Delia E. y otro s/ Reivindicación
OBS. DEL FALLO: Tramitó en Suprema Corte bajo el nº Ac. 68604
MAG. VOTANTES: Lugones-Davenport-Alló

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MEJORAS - INDEMNIZACION. MEJORAS - POSEEDOR DE MALA FE.

El poseedor, aun de mala fe, tiene derecho a ser indemnizado de los gastos necesarios hechos en las cosas, como así de las mejoras útiles, debiendo el propietarios indenmizar todo aquello que lo benefició, porque, como se ha precisado, el poseedor del art. 2441 es titular de un derecho real amparado por acciones posesorias, por lo cual puede realizar mejoras útiles en la cosa; contrariamente, el deudor de mala fe, del art. 589, que es tal por conocer que no tiene título válido para poseer la cosa o estarle prohibida la realización de la mejora, no puede invocar su propia torpeza accionado en derecho y pretender el pago de una indemnización.

CCI Art. 2441 ; CCI Art. 589

CC0001 SM 50609 RSD-170-4 S 13-5-4, Juez SIRVEN (SD)
Romero, María S. y otros c/ Billordo, Luis Alberto y ots. s/ Reinvindicación y Daños y Perjuicios
MAG. VOTANTES: Sirvén-Lami-Gallego

MEJORAS - LEGITIMACION.

En el supuesto de edificación en fundo ajeno con materiales propios puede decirse que hay una clara aplicación del principio de la accesión de modo que el dueño del terreno adquiere la propiedad de lo edificado por lo que no es necesario que el edificador crea que es un poseedor legítimo por cuanto el Código en ningún momento utiliza la palabra "poseedor ". Consecuentemente, estas disposiciones se aplican no sólo al poseedor sino también a cualquiera que haya edificado en terreno ajeno puesto que el edificador de buena fe,-como en el caso -no puede estar en peor situación que el de mala fe.

SCPA02 4022 S 24-5-4, Juez: ARDOY (MA)
Perez Cristian Angel c/ Perez Leandro Hipólito s/ Sumario por Cobro de Pesos , Mag. votantes: ARDOY-MORENI-PAPETTI

MEJORAS - INDEMNIZACION.

"El indebido enriquecimiento se evita indemnizando a quien ha introducido las mejoras, compensación que por derecho corresponde aún al poseedor de mala fe".

TSJ NQ, TS 121 RSI-151-86 I 30-4-86
FILCA S.A. c/ MUNICIPALIDAD DE ZAPALA s/ ACCION PROCESAL ADMINISTRATIVA
MAG. VOTANTES: BONIFATI-FABANI-ARGÜELLO

MEJORAS - POSEEDOR DE MALA FE.

Cuando el poseedor es considerado como aquel que no tiene motivo para creerse con título suficiente que lo autorice a poseer el bien que ocupa, la posesión es de mala fe, por lo tanto se aplica al caso lo preceptuado por la normativa del código civil en sus arts. 2.440 Y 2.441, reconociéndose a quien la detentó, el derecho al pago de las mejoras necesarias y útiles.

LEY 340 Art. 2434 ; LEY 340 Art. 2440 ; LEY 340 Art. 2441

OBS. DEL SUMARIO: SALVAT-DERECHOS REALES-T.I. PAG. 230 Y SS; MACHADO-COMENTARIO DEL CODIGO CIVIL ARGENTINO, T.6, PAG. 349 Y SS.; CAM. CIVIL 1RA. CAP.,LL 26-519; CAM.1RA.LA PLATA SALA 1RA., JA.1961-III-328.-

CC02 SE, C 10055 S 5-7-95, Juez BRUNELLO DE ZURITA (SD)
SALAZAR DE TABOADA, MARIA c/ PATRICIO PAEZ s/ COBRO DE PESOS.-
MAG. VOTANTES: BRUNELLO DE ZURITA-PICCARDI DE SANCHEZ-CONTATO

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MEJORAS - INDEMNIZACION.

Establecer el monto de la indemnización debida al poseedor de mala fe en concepto de mejoras, es materia que se relaciona íntimamente con el principio de enriquecimiento sin causa y por virtud del cual nadie puede incrementar su patrimonio incausada e injustamente con los gastos de otro.

CC02 SE, C 10055 S 5-7-95, Juez BRUNELLO DE ZURITA (SD)
SALAZAR DE TABOADA, MARIA c/ PATRICIO PAEZ s/ COBRO DE PESOS.-
MAG. VOTANTES: BRUNELLO DE ZURITA-PICCARDI DE SANCHEZ-CONTATO.-

[jeanvaljean02]

Buenísima la jurisprudencia Mordisco, gracias!!!!!
Igualmente no tengo respuesta para el tema de la prescripción de mi primer mensaje
Saludos
JV

[Mordisco]

El mejorador no puede obtener beneficio sino resarcimiento, lo que es congruente con el principio de que la única obligación del propietario es no enriquecerse con lo ajeno (CCC de Lomas de Zamora, 18-3-97, "Denesiuk de Souto, E. y otro c/Luccisano, Delia E. y otro s/Reivindicación", Base Juba versión 7.0a. )

Ver voto del el señor Juez doctor Pettigiani, punto I inciso "C" en

http://www.scba.gov.ar/busqueda/oop/fal ... cale=ES-AR


No altera el carácter de "útiles" de las mejoras la circunstancia de que las mismas hayan sido realizadas "en forma clandestina y sin planos", porque tal modalidad de realización no hace a su esencia, sin perjuicio de las eventuales consecuencias administrativas que tal proceder pudiera traer aparejadas (C2aCC de La Plata, sala III, 9-5-89, "Fernández de Lonfa, María c/Sucesores de Fernández, Jesús s/Cobro de mejoras", B 66.779, RSD-92-89, Base Juba Sumario Nº B350050.)

Ver en

http://www.scba.gov.ar/jubanuevo/elsum.is?q201=022662


El artículo 2441 junto con los artículos 2427 y 2440 del Código Civil regulan el régimen de las mejoras cuando existe conflicto entre el derecho real de dominio, por una parte, y la posesión, por otra.


PD: Con respecto a la prescripcion de la accion de enrequicimiento sin causa es de 10 años y como se desprende logicamente de la transcripcion que sigue a continuación se computa el plazo a partir de que triunfa la reivindicacion o el desalojo, y a partir de ese momento se encontraria en condiciones de reclamar el resarcimiento

[quote=]Triunfante la acción de reivindicación, el poseedor de mala fe recibe un tratamiento diferente del deudor de mala fe, ya que aquél tiene derecho a reclamar las mejoras útiles que no se hubiesen compensado con los frutos percibidos o que se hubiesen podido percibir (SCBA, 24-9-85, AS 1985-11-746; J.A. 1986-111-200; DJBA 1986, 130-229; id., "Naveira, Alfonso R. c/Michel, Pablo C. s/Reivindicación", DJBA 159-293.)
[/quote]

[jeanvaljean02]

Mordisco, te agradezco un montón tu ayuda!
En el caso que me preocupa, no se discute propiedad (dominio) ni posesión, se trata de un comodato, en el cual la comodataria construyó sobre un lote ajeno una casa. Luego tuvieron que desalojarla porque no quería irse. La casa que la comodataria construyó es de la propietaria del lote por accesión, eso ya está reclaro (quedó clarísimo en el expediente del desalojo); ahora lo que yo necesito saber es cuando prescribe la acción de la comodataria por el enriquecimiento sin causa, es a los 10 años, sí, pero desde cuando se cuenta. Como es un caso de edificación yo entiendo que se aplican los artículos 2588 y siguientes (no se aplican a mi entender los artículos sobre las mejoras que hace el poseedor, porque no hablamos de mejoras sino de edificación, me parece).No me queda tan claro como me decís vos que se cuenta desde el desalojo. Saludos!
JV

[Mordisco]

Yo humildemente considero que a partir del momento en que fue despojado y se lo priva del disfrute, uso y goze de las mejoras de su propiedad (el terreno es ajeno pero las mejoras son suyas), es el momento oportuno a partir del cual se empieza a computar el plazo de prescripción.

Si su cliente era comodatario, y tenia la obligación de restituir, a primera vista, corresponde un juicio de desalojo, pero por el comentario que trae a colación pareciera tambien a primera vista que su cliente intervino el titulo, modificando su calidad o titulo con que detentaba el inmueble, de comodatario a poseedor, porque si levanto mejoras con su peculio, se observa un animus posesorio directo, desplazando al sujeto en virtud del cual en primer instancia detento el inmueble (- Art. 2.462 inc "1")

Pienso que el inicio del plazo de prescripción debe ser ese, porque su cliente esta reclamando un RESARCIMIENTO (Indemnización, reparación de un daño, perjuicio o agravio.) y con anterioridad al despojo su cliente no estaba privado del uso y goze de las mejoras, y ahora al ser privado de las mismas recien estaria en condiciones de reclamar el resarcimiento.

Tambien resulta necesario aclarar el concepto de MEJORAS (es igual o no es igual; mejoras y/o mejorar) y en particular el de MEJORAS UTILES

[Mordisco]

d) Las mejoras útiles introducidas por terceros, deben ser solventadas por el acreedor al deudor, que como dueño de la cosa se beneficia con ellas.
e) Las mejoras útiles realizadas por el deudor no son cobrables al acreedor, porque aquél estaba obligado a conservar la cosa en el estado en que se hallaba al tiempo de constituirse el vínculo (art. 1408).

Empero, si el acreedor deseara mantener el actual estado de la cosa deberá abonar el costo de las mejoras hasta la concurrencia del mayor valor introducido en la cosa. Por su parte, el deudor no podrá retirar las mejoras si el acreedor está dispuesto a abonarlas de ese modo.

El derecho de disolución de la obligación, cuando procede el cobro de aumentos o mejoras a cargo del acreedor, sólo existe a favor de éste, nunca del deudor, quien no puede pretender más que el reintegro del mayor valor cobrado por la cosa.

En cuanto al valor de reintegro adeudado por el acreedor, tratándose de aumentos de la cosa, es el mayor valor cobrado por la cosa a causa del aumento.
Si se trata de mejoras útiles, realizadas por terceros, o de mejoras necesarias, se aplica el mismo criterio. Si se trata de mejoras útiles, que deseara adquirir el acreedor, éste sólo está precisado a reintegrar al deudor el costo de la inversión hasta la concurrencia del mayor valor cobrado por la cosa mejorada: juega ahí el principio del enriquecimiento sin causa.
Si las mejoras a adquirirse fuesen suntuarias, el reintegro al deudor será el importe de costo, puesto que, por hipótesis, tales mejoras no acrecientan el valor de la cosa. Si lo acrecentaran serían mejoras útiles y no suntuarias.

Las mejoras útiles realizadas de mala fe, es decir, practicadas sin derecho para efectuarlas, ya por estar prohibida su realización, ya por carecer de título el deudor para persistir en la ocupación de la cosa. Aunque la mejora aumente el valor de la cosa, el deudor en tales condiciones carece de derecho para cobrar ese mayor valor. La razón está en que si sabiendo su falta de derecho para efectuarla, sin embargo, la ejecutó, su actitud implica renuncia al posible cobro de una mejora, que ha de pensarse, fue realizada para aprovechar de ella, precariamente, y sin ánimo de recuperar la inversión, pues esto equivaldría a fundar un derecho en la propia culpa.

OBLIGACIÓN ALTERNATIVA REGULAR: AUMENTO O MEJORA COBRABLE CON RESPECTO A UNA PRESTACIÓN.-

Si una sola prestación ha sido aumentada o mejorada, el deudor mantiene su derecho a elegir entre las prestaciones en juego, salvo que se trate de mejoras que él no tiene derecho a recuperar, como son las mejoras útiles introducidas por él, o las voluntarias.

Así, pues, si se trata de mejoras no recuperables, su realización implica optar para el pago por la cosa no mejorada, a menos que el deudor renuncie al derecho de retirar tales mejoras cediéndolas sin cargo al acreedor.

Tratándose de aumentos, o de mejoras recuperables, si el deudor elige la cosa aumentada o mejorada, el acreedor debe el valor del incremento.

Empero el acreedor podrá disolver la obligación, si no estuviere conforme en pagar el exceso que correspondiere (arg. art. 582 CC).

PD: para armar el caso, te recomiendo libros de obligaciones (para estudiar puntos sobre obligación de dar cosas y concepto y alcance de mejoras - art 582 al 591 y cc con sus correspondientes notas del código civil) y libros de derechos reales (para estudiar puntos sobre mejoras y el resarcimiento - art 2427/40/41 CC y tema sobre posesión y simple tenedor), pero supongo que se sobretiende que su cliente obro de MALA FE, como va a edificar en un terreno ajeno, y sobre el cual justamente se le ha encomendado la conservación (art 2266 CC)

PD2: Los términos obras nuevas, innovaciones y mejoras no se excluyen, dado que una innovación puede implicar una obra nueva y, al revés, una obra nueva, si produce un cambio en la sustancia, forma o destino de la cosa, llevar en sí mismo una innovación. (Así, por ejemplo, se ha definido a la innovación como "toda obra que excediendo los límites de la conservación y administración normal de la cosa común, produzca una alteración sustancial de su condición preexistente, ya sea en su materia, forma o destino": Racciatti, n" 125, pág. 243. Conf. C.N.Civ., sala G, 24.4.91, Doctrina Judicial, f. 5917, t. 1991-11-895.)

La doctora Mariana de Vidal, "Derecho Real" - tomo III, pagina 195, establece una clasificacion de las mejoras, en naturales (aluvion, avulsion, etc) y en artificiales (construccion, instalaciones) aunque en realidad, entran en la categoria de accesorios del inmueble por su accesión

[Mordisco]

Me hiciste estudiar........!!!!

Voy a descansar un rato.

Éxitos

[jeanvaljean02]

Muchísimas gracias Mordisco por todos los aportes!!!!!!!!
JV

[Mordisco]

Hola JV:

No me quede tranquilo, anoche estaba leyendo el codigo civil y encontre un articulo del codigo civil que quizas te puede resultar muy interesante.

Art. 2.590. Cuando haya habido mala fe, no sólo por parte del que edifica, siembra o planta en terreno ajeno, sino también por parte del dueño, se arreglarán los derechos de uno y otro según lo dispuesto respecto al edificante de buena fe. Se entiende haber mala fe por parte del dueño, siempre que el edificio, siembra o plantación, se hicieren a vista y ciencia del mismo y sin oposición suya.

Éxitos

[jeanvaljean02]

Gracias Mordisco, yo creo que el 2590 del CC es el art. que rige mi caso, junto con el 2589. Por eso creo que el propietario del lote, le debe al que edifica, el mayor valor del inmueble (que es muy diferente al precio de su construcción) y por eso estoy preocupada por la prescripción. Te explico, represento a la propietaria del lote que desalojó a una comodataria que había edificado en el lote, la propietaria quiere demandar por la privación de uso y daños (porque le destruyeron la casa que habían edificado antes de irse). No hay dudas sobre la propiedad del inmueble. Mi preocupación es qué pasa si demandamos y nos contravienen por el mayor valor del inmueble (conforme al 2589 y 2590), por eso pregunto sobre la prescripción de la acción por enriquecimiento sin causa, para darme cuenta si ante la eventual reconvención de la demandada por el mayor valor del inmueble podré oponer con éxito la prescripción.
Muchas gracias por tu dedicación!!!!!!!!!!
JV

[Mordisco]

La defensa que podes ejercer esta expresada en el art 2588/9 e incluso podes reconvenir

El art 258 no se aplica porque el edificador no es de buena fé, y tampoco el dueño del terreno pretende ejercer la facultad de hacer suya esa obra. (para mi no corresponde ni mencionar este articulo porque el edificador no es buena fé)

Art. 2.588. Cuando de buena fe, se edificare, sembrare o plantare, con semillas o materiales propios en terreno ajeno, el dueño del terreno tendrá derecho para hacer suya la obra, siembra o plantación, previas las indemnizaciones correspondientes al edificante, sembrador o plantador de buena fe, sin que éste pueda destruir lo que hubiese edificado, sembrado o plantado, no consintiéndolo el dueño del terreno.

Y si corresponde la aplicación del art 2589, porque el edificador es de mala fé, y si su cliente destruyo la obra, y con más razón no hay mayor valor que reclamar, sino todo lo contrario, el dueño del terreno debe reclamar los gastos de demolicion en que incurrio para volver la cosa a su estado primitivo

Art. 2.589. Si se ha edificado, sembrado o plantado de mala fe en terreno ajeno, el dueño del terreno puede pedir la demolición de la obra y la reposición de las cosas a su estado primitivo, a costa del edificante, sembrador o plantador. Pero si quisiere conservar lo hecho, debe el mayor valor adquirido por el inmueble.[/quote]


Por otro lado no se si estuvo bien demoler sin promover un interdicto de obra nueva para pedir "autorización" para demolerlas.

[Mordisco]

Cuando el constructor, sembrador o plantador es de mala fe, el dueño del suelo puede pedir la demolición de la obra y la reposición de las cosas a su primitivo estado, pero si tiene interés en conservarla "debe el mayor valor adquirido por el inmueble". Sobre esto último remitimos al comentario del artículo anterior.
Se le ha criticado a nuestro Codificador lo que puso al final de la nota al artículo 2589, después de transcribir a Marcadé: "El Código ha querido, dice Marcadé, y ha sabido ser justo. Ha dicho que nadie debe jamás enriquecerse a costa de otro, aunque éste sea un hombre de mala fe. Declara que si las construcciones son hechas sobre nuestro terreno, sabiendo el que las hacía que el terreno no le pertenecía, podemos hacerlas alzar, o reembolsarle todo lo que ha gastado. Y a continuación agrega Vélez: "El dueño del terreno, teniendo el derecho de hacer destruir la obra, es claro que podrá ofrecer por ella mucho menos que lo que ha costado". Nosotros también creemos que esto es criticable, pero acotamos que, si bien es cierto que el propietario del suelo puede ofrecer poco dinero por lo edificado o plantado de mala fe, el dueño de estas cosas, si no llega a un acuerdo con aquél tiene abierta la vía judicial para pedir lo que es suyo, por el término de diez años (art. 4023).
Habrá que ponderar en cada caso las distintas circunstancias en que ocurrieron estos hechos, producidos generalmente por quien pretendió usucapir y no logró probar en juicio la posesión por todo el término previsto por la ley, o su posesión careció de alguna de las condiciones exigidas (por ej., no fue pública).
En efecto, a veces la- cuestión se suscita como consecuencia de una acción reivindicatoría incoada en la que se- ha solicitado la indemnización del daño causado (arts. 2756 y 2758), o en una usucapión en la que se ha reconvenido por reivindicación, en la que se ha pedido también la indemnización, y el usucapiente no tiene solvencia ni patrimonio para responder por los daños producidos, entre otros, por el valor locativo por todo el tiempo que poseyó el inmueble. En estos casos, las mejoras introducidas por el poseedor pueden compensarse con lo que adeuda por la ocupación, si es que el propietario tiene interés en ellas.
También en otros supuestos podrá haber cosas en el terreno en que el propietario del inmueble no tenga realmente interés, y de ahí entonces su ofrecimiento de bajo precio por ellas. En fin, habrá que ponderar, como decíamos, las distintas circunstancias de cada caso.
Una corriente de opinión, a pesar de lo que disponen estos textos legales, propone una tercera solución: que el poseedor indemnice al propietario el valor del terreno ocupado, una suerte de venta forzosa, especialmente cuando la construcción se asentó en el terreno del constructor pero invadió parte del terreno vecino. Se afirma que optar por la demolición puede importar un caso de abuso del derecho, y que la alternativa de pagar la indemnización puede ser impracticable para una persona sin solvencia.

El artículo 2588 del Código Civil y los artículos 2589 y 2590 reconocen el derecho al que edifica en terreno ajeno, aun de mala fe, de reclamar el valor de la construcción, señalando el artículo 2590 que se considerará de mala fe al propietario que admitiera las obras sin formular oposición, disponiendo que en tal caso se arreglarán los derechos de las partes según lo establecido para el constructor de buena fe (CNCiv., sala G, 2-10-80, "Giangrasso, Juan c/Giangrasso, Antonio".) Procede el resarcimiento de los valores por edificación en terreno ajeno, si de las constancias de autos resulta que el demandado conocía y toleró la construcción (6CNCiv., sala B, 13-11-79, "Ramos, Miguel C. c/Rodríguez, Digno")


Fuente: GREGORIO ALBERTO DILLON

[Mordisco]

La destrucción de lo edificado a costa del reivindicado es procedente ante la carencia de derecho por parte de éste para introducirse en el terreno y modificarlo, sabiendo o debiendo saber que no le pertenecía; sin que sea procedente, so pretexto de evitar un posible abuso del derecho, obligar a la actora a conservar mejoras realizadas sin su conocimiento y anuencia, que no tuvo en mira, imponiéndole el sacrificio de afrontar erogaciones que puede no estar en condiciones de soportar (C4ªCórd., 22/12/70, JA 12-1971-775-S-78.)

[Mordisco]

Es muy importante que leas el contrato de comodato, y si alli expresa que le esta prohibido la introduccion de mejoras, en virtud de esa clausula podes tildar de mala fe al edificador e incluso alegar que ha renunciado al derecho de cobro segun esta transcripción del libro de llambias

Las mejoras útiles realizadas de mala fe, es decir, practicadas sin derecho para efectuarlas, ya por estar prohibida su realización, ya por carecer de título el deudor para persistir en la ocupación de la cosa. Aunque la mejora aumente el valor de la cosa, el deudor en tales condiciones carece de derecho para cobrar ese mayor valor. La razón está en que si sabiendo su falta de derecho para efectuarla, sin embargo, la ejecutó, su actitud implica renuncia al posible cobro de una mejora, que ha de pensarse, fue realizada para aprovechar de ella, precariamente, y sin ánimo de recuperar la inversión, pues esto equivaldría a fundar un derecho en la propia culpa.