Manual de Derecho civil - obligaciones de Jorge Llambias - Pag 234 escribió:d) Las mejoras útiles introducidas por terceros, deben ser solventadas por el acreedor al deudor, que como dueño de la cosa se beneficia con ellas.
e) Las mejoras útiles realizadas por el deudor no son cobrables al acreedor, porque aquél estaba obligado a conservar la cosa en el estado en que se hallaba al tiempo de constituirse el vínculo (art. 1408).
Empero, si el acreedor deseara mantener el actual estado de la cosa deberá abonar el costo de las mejoras hasta la concurrencia del mayor valor introducido en la cosa. Por su parte, el deudor no podrá retirar las mejoras si el acreedor está dispuesto a abonarlas de ese modo.
El derecho de disolución de la obligación, cuando procede el cobro de aumentos o mejoras a cargo del acreedor, sólo existe a favor de éste, nunca del deudor, quien no puede pretender más que el reintegro del mayor valor cobrado por la cosa.
En cuanto al valor de reintegro adeudado por el acreedor, tratándose de aumentos de la cosa, es el mayor valor cobrado por la cosa a causa del aumento.
Si se trata de mejoras útiles, realizadas por terceros, o de mejoras necesarias, se aplica el mismo criterio. Si se trata de mejoras útiles, que deseara adquirir el acreedor, éste sólo está precisado a reintegrar al deudor el costo de la inversión hasta la concurrencia del mayor valor cobrado por la cosa mejorada: juega ahí el principio del enriquecimiento sin causa.
Si las mejoras a adquirirse fuesen suntuarias, el reintegro al deudor será el importe de costo, puesto que, por hipótesis, tales mejoras no acrecientan el valor de la cosa. Si lo acrecentaran serían mejoras útiles y no suntuarias.
Manual de Derecho civil - obligaciones de Jorge Llambias - Pag 239 escribió:
Las mejoras útiles realizadas de mala fe, es decir, practicadas sin derecho para efectuarlas, ya por estar prohibida su realización, ya por carecer de título el deudor para persistir en la ocupación de la cosa. Aunque la mejora aumente el valor de la cosa, el deudor en tales condiciones carece de derecho para cobrar ese mayor valor. La razón está en que si sabiendo su falta de derecho para efectuarla, sin embargo, la ejecutó, su actitud implica renuncia al posible cobro de una mejora, que ha de pensarse, fue realizada para aprovechar de ella, precariamente, y sin ánimo de recuperar la inversión, pues esto equivaldría a fundar un derecho en la propia culpa.
Manual de Derecho civil - obligaciones de Jorge Llambias - Pag 294 escribió:
OBLIGACIÓN ALTERNATIVA REGULAR: AUMENTO O MEJORA COBRABLE CON RESPECTO A UNA PRESTACIÓN.-
Si una sola prestación ha sido aumentada o mejorada, el deudor mantiene su derecho a elegir entre las prestaciones en juego, salvo que se trate de mejoras que él no tiene derecho a recuperar, como son las mejoras útiles introducidas por él, o las voluntarias.
Así, pues, si se trata de mejoras no recuperables, su realización implica optar para el pago por la cosa no mejorada, a menos que el deudor renuncie al derecho de retirar tales mejoras cediéndolas sin cargo al acreedor.
Tratándose de aumentos, o de mejoras recuperables, si el deudor elige la cosa aumentada o mejorada, el acreedor debe el valor del incremento.
Empero el acreedor podrá disolver la obligación, si no estuviere conforme en pagar el exceso que correspondiere (arg. art. 582 CC).
PD: para armar el caso, te recomiendo libros de obligaciones (para estudiar puntos sobre obligación de dar cosas y concepto y alcance de mejoras - art 582 al 591 y cc con sus correspondientes notas del código civil) y libros de derechos reales (para estudiar puntos sobre mejoras y el resarcimiento - art 2427/40/41 CC y tema sobre posesión y simple tenedor), pero supongo que se sobretiende que su cliente obro de MALA FE, como va a edificar en un terreno ajeno, y sobre el cual justamente se le ha encomendado la conservación (art 2266 CC)
PD2: Los términos obras nuevas, innovaciones y mejoras no se excluyen, dado que una innovación puede implicar una obra nueva y, al revés, una obra nueva, si produce un cambio en la sustancia, forma o destino de la cosa, llevar en sí mismo una innovación. (Así, por ejemplo, se ha definido a la innovación como "toda obra que excediendo los límites de la conservación y administración normal de la cosa común, produzca una alteración sustancial de su condición preexistente, ya sea en su materia, forma o destino": Racciatti, n" 125, pág. 243. Conf. C.N.Civ., sala G, 24.4.91, Doctrina Judicial, f. 5917, t. 1991-11-895.)
La doctora Mariana de Vidal, "Derecho Real" - tomo III, pagina 195, establece una clasificacion de las mejoras, en naturales (aluvion, avulsion, etc) y en artificiales (construccion, instalaciones) aunque en realidad, entran en la categoria de accesorios del inmueble por su accesión
