Vencimiento contrato de alquiler

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Vencimiento contrato de alquiler

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Vencimiento contrato de alquiler

Notapor Dana Rose » Lun, 04 Ago 2008, 22:52

Buenas, tengo el siguiente caso, más o menos estoy orientada pero agradeceré cualquier opinión.

Mi cliente es locador y tiene contrato escrito de locación de vivienda, por dos años, cuyo vencimiento se cumple el 30/09. No quiere renovarle el contrato, porque si bien le pagaron todos los meses y en término, no son buenos inquilinos, no hay buena relación ya que generaron conflictos.

En virtud del art. 1622 CC si el locatario no se va y permanece en el uso y goce continúa la locación concluida, y el locador puede pedir la devolución de la cosa en cualquier momento. Además de poder efectivizar la garantía si el inquilino no paga una vez terminado el contrato.
Sin embargo, para evitar estas dilaciones y un futuro desalojo me parecería correcto mandar una Carta Documento notificando la decisión de mi cliente de no renovar el contrato, y así darle al locatario tiempo para ir buscando nueva vivienda.
Está bien proceder de esta forma? por más que el vencimiento opere (a mi entender) de pleno derecho.
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Notapor Tiziano » Lun, 04 Ago 2008, 23:18

Hola... Está bien hacer así las cosas. Dale para adelante.
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Re: Vencimiento contrato de alquiler

Notapor Charlie » Lun, 04 Ago 2008, 23:37

Dana Rose escribiste:
Está bien proceder de esta forma? por más que el vencimiento opere (a mi entender) de pleno derecho.


Es correcta tu interpretación, ya que algunos juzgados (con apoyo doctrinario), exigen, para que el garante sea responsable ante el incumplimiento del locatario, que se intime a este último a desocupar el inmueble antes del vencimiento del contrato. Y según este criterio jurisprudencial, la intimación no debe solicitar solo los alquileres impagos, sino también la restitución del inmueble.

En definitiva, lo importante de la notificación es a los fines de que el garante continúe siendo responsable ante la eventual falta de restitución del inmueble por parte del locatario.

Por lo tanto, yo sugeriría intimar al locatario a restituir el inmueble (digamos con una anticipación de un mes, por las dudas) a la fecha de vencimiento del contrato. Y en la carta documento mencionaría no solo la voluntad de no renovar el contrato, sino la solicitud de restitución del inmueble, como dije antes.

Puede parecer excesivo este criterio, pero te remito a un hilo donde se opinó sobre la responsabilidad del garante. Fijate especialmente en el fallo del camarista Marroco, que he colocado en el post.


http://www.portaldeabogados.com.ar/foro ... highlight=

Más vale prevenir que..... :D

Saludos.
Hoy, somos todos estudiantes. (Augusto Mario Morello).
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Re: Vencimiento contrato de alquiler

Notapor Dana Rose » Mar, 05 Ago 2008, 00:57

Tiziano escribiste:Hola... Está bien hacer así las cosas. Dale para adelante.



Gracias Tiziano!


Charlie escribiste:Es correcta tu interpretación, ya que algunos juzgados (con apoyo doctrinario), exigen, para que el garante sea responsable ante el incumplimiento del locatario, que se intime a este último a desocupar el inmueble antes del vencimiento del contrato. Y según este criterio jurisprudencial, la intimación no debe solicitar solo los alquileres impagos, sino también la restitución del inmueble.

En definitiva, lo importante de la notificación es a los fines de que el garante continúe siendo responsable ante la eventual falta de restitución del inmueble por parte del locatario.

Por lo tanto, yo sugeriría intimar al locatario a restituir el inmueble (digamos con una anticipación de un mes, por las dudas) a la fecha de vencimiento del contrato. Y en la carta documento mencionaría no solo la voluntad de no renovar el contrato, sino la solicitud de restitución del inmueble, como dije antes.

Puede parecer excesivo este criterio, pero te remito a un hilo donde se opinó sobre la responsabilidad del garante. Fijate especialmente en el fallo del camarista Marroco, que he colocado en el post.


http://www.portaldeabogados.com.ar/foro ... highlight=

Más vale prevenir que..... :D

Saludos.


Muchas gracias por tu aporte!
Estuve leyendo el otro tema y me resolvió la duda que me quedaba sobre la prórroga tácita.
Además de que el voto de Marroco me viene al pelo en caso de que las cosas se tornen beligerantes :lol: Es cierto que ese criterio puede ser un poco excesivo puesto que la ley no exige intimación antes de finalizado el contrato, igual es atinado para un mejor proceder y así hacer más viable los reclamos a futuro si los hay.

Te agradezco la ayuda Charlie, cordiales saludos!
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Notapor pantherax » Mar, 05 Ago 2008, 09:20

Es atinada la respuesta de Charlie. Si bien no hay exigencia legal de "preavisar" la decisión de no renovar contrato, es un paraguas que te cubre de posteriores sitaciones engorrosas. Lo digo x experiencia, además no cuesta nada y es buena práctica legal. Saludos
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Notapor Tiziano » Mar, 05 Ago 2008, 09:45

Hasta aquí todos de acuerdo, ahora bien, no confundir lo que sería la práctica normal de "preavisar por C/D" para evitar futuros inconvenientes con el mentado desalojo anticipado que a las claras cae por inconstitucional. Suerte.
Atte.
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Notapor pantherax » Mar, 05 Ago 2008, 09:55

Es cierto lo que usted manifiesta, Tiziano. Mis respetos
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Notapor Mordisco » Mar, 05 Ago 2008, 09:56

Podes adaptar este modelo a las necesidades del caso

Notifica vencimiento de plazo locativo. Intima devolución.

........... , ..... de ........... de ........

Señor .......... ........

Me dirijo a Usted con relación a la locación del inmueble de mi propiedad sito en la calle .......... ..... , de la localidad de .........., a fin de:
a) Notificarlo que en razón de lo previsto en la cláusula ........... del contrato respectivo, la locación ha finalizado el día ..........
b) Intimarlo a que en el plazo de diez días de recibida la presente proceda a restituir el inmueble de referencia, en perfecto estado de uso y conservación, libre de todo ocupantes, tal como se pactara.

La entrega de llaves deberá hacerse al Sr. ....... ........ , con oficinas en la calle .......... ..... , de la localidad de .......... , previa verificación del estado del bien.
En caso de incumplir la presente, lo apercibo desde ya en el sentido de que procederé a hacer efectivo su desalojo judicial, a su costa.



.......... .........
DNI ........


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Notapor Tiziano » Mar, 05 Ago 2008, 13:27

Estimado Phanterax, le agradezco, siendo estudiante es un lindo incentivo recoger de profesionales comno Uds los conceptos que me vierten.
Gracias. Atte.
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Notapor Sailaw » Mar, 05 Ago 2008, 15:07

Si tenes dudas sobre si devuelven la locaciòn, tenes el remedio de la acciòn de condena de futuro art. 688 CPCC (Nacional).
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Notapor pantherax » Mar, 05 Ago 2008, 16:03

Me sonrojo, Tiziano. Respeto por el futuro colega es lo menos que puedo expresar, como ya lo he hecho en anteriores ocasiones. Es un gusto contar con su presencia en este maravilloso foro. Saludos
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Notapor Dana Rose » Mié, 13 Ago 2008, 11:26

Les agradezco a todos por la ayuda.

Interesante lo de la accion de condena de futuro ya que es algo que desconocìa.

Saludos :D
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Notapor elxene333 » Mar, 19 Ago 2008, 11:28

hola les hago una consulta. En un contrato de alquiler de vivienda pasados 6 meses mi cliente quiere rescindir el contrato, creo que tiene que pagar 2 meses y medio de alquiler No?. Si alguien tiene algun modelo de la comunicacion que debe hacerse le agradezco. Gracias
elxene333
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Notapor Mordisco » Mar, 19 Ago 2008, 16:31

Ley 23091 escribiste:Resolución anticipada.

Artículo 8. El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
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Notapor elxene333 » Mar, 19 Ago 2008, 16:46

Dicho de otra manera seria asi no? si yo aviso con 60 dias de antelacion que desocupare el inmueble ( debo abonar esos 2 meses) ademas de la indemnizacion de un mes. Gracias
elxene333
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